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混合可调利率抵押贷款_Hybrid ARM

什么是混合可调利率抵押贷款？​

混合可调利率抵押贷款（Hybrid ARM），也称为“固定期可调利率抵押贷款”，结合了固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款的特征。混合 ARM 首先有一个固定利率期，随后进入可调利率期。固定利率期结束后，利率将根据某个指数加上一个利润率进行调整。抵押贷款从固定利率转为可调利率的日期被称为重置日期。

最常见的混合 ARM 配置是 5/1 型，其初始固定期限为 5 年，随后每 12 个月重置一次可调利率。[1]

关键要点​

  • 混合可调利率抵押贷款（ARMs）在设定的年限内提供初始固定利率，之后利率每年调整。
  • 当混合 ARM 转为可变利率时，通常会定期调整，通常为每年一次。
  • 房主在初始期间可能会享受较低的抵押贷款月供，但如果重置后的利率上涨，可能会失去利益。
  • 5/1 型混合 ARM 是一种流行的选择，具有固定的初始五年期限，随后每年按可变利率调整。

理解混合 ARM​

典型的固定利率抵押贷款在贷款期限内保持固定利率，可能为 15 年或 30 年。而可调利率抵押贷款（ARM）的利率是不固定的，并定期重置，因此重置后的利率可能高于初始利率。

混合 ARM 则兼具固定和可调利率抵押贷款的特点，提供设定期限内的固定利率，随后每年调整。初始固定利率期限可以有所不同，如三年、五年或七年。固定利率期结束后，贷款实际上转为可调利率抵押贷款，利率将根据某个指数或基准定期重置。

5/1 型混合 ARM 可能是最受欢迎的可调利率抵押贷款类型。“五”代表固定利率期为五年，而“一”表示在固定利率期结束后，每年重置一次利率。

还有许多类型的 ARM，包括 3/1、7/1 和 10/1 ARM。它们的结构相同，首个数字代表固定利率期，第二个数字则是重置频率。例如，3/1、7/1 和 10/1 ARM 分别提供三年、七年或十年的固定利率，之后每年调整一次。[2]

其他 ARM 结构还有 5/5 和 5/6 ARM，这些同样提供五年的入门期，随后每五年或每六个月调整一次利率。值得注意的是，15/15 ARM 在 15 年后重置一次利率。

2/28 和 3/27 ARM 相对少见。[3] 前者在前两年适用固定利率，之后有 28 年的可调利率；后者在三年内适用固定利率，随后每年调整 27 次。有些贷款每六个月调整一次，而不是每年。

借款人在选择混合 ARM 时应仔细考虑自己的时间范围，并认识到与重置日期或固定利率期结束相关的风险。如果利率发生大幅变化，这种重置可能会导致相当大的还款压力。

不过，利率的调整通常受限于利率上限。在考虑混合 ARM 时，务必研究寻找经验丰富的抵押贷款机构。[4]

混合 ARM 对那些计划在重置后再融资或出售房产的借款人存在重大风险。如果借款人失业或市场下滑，可能无法以较高的利率偿还贷款，或者无法以更高的价格出售房产。因此，借款人可能面临 foreclosure 风险。[5]

混合 ARM 的结构​

混合可调利率抵押贷款可能设定为三年、五年、七年或十年的固定利率间隔，调整利率在重置日期生效。重置日期后，抵押贷款的利率通常会每年评估和重新计算。

长期固定利率抵押贷款，特别是30年期的贷款，通常能提供有竞争力的低利率；而混合 ARM 为购房者提供可能更适合需求的选择。例如，一些房主并不打算在住宅中居住 30 年，因此追求更适合其预期持有期限的抵押贷款会更具吸引力。

在混合 ARM 中，会在基准利率上加上一个利润率来确定新的重置利率。有多种基准可供选择。在抵押贷款的可调利率期内，通常会设定一个下限，以确定贷款利率调整的最低利率。例如，贷款机构可能会规定利率不能低于其指定的利润率。

新可调利率的计算可能包括一个回溯期，在重置日期时，贷款方会参考回溯期内的指数。该期间的长度因贷款方而异，可能设定为 45 天左右。

ARM 和混合 ARM 的区别是什么？​

ARM 是一种可调利率抵押贷款，其利率定期重置。混合 ARM 在初始阶段有固定利率，随后通常每年调整。初始期限可以是三年、五年或七年。

什么是 5/1 ARM 贷款？​

5/1 可调利率抵押贷款具有五年的固定利率期，之后每年重置或调整一次利率。“五”代表固定利率期，而“一”代表在固定利率期结束后，利率的重置频率为每年一次。

混合 ARM 的风险是什么？​

如果借款人在重置后无法承担新利率，他们可能会无法按时还款。此外，如果借款人计划在重置后出售房屋，而房产价值已经下降，那么如果房屋的价值低于所欠贷款的金额，借款人可能会在出售时遭受损失。

总结​

混合可调利率抵押贷款（ARMs）在初始入门期内提供固定利率，通常为设定的几年。初始期限之后，贷款的利率根据市场或基准每年调整。因此，调整后的利率可能会显著高于初始固定利率。

对借款人的好处包括在入门期间享受低月供。然而，混合 ARM 的缺点是重置功能可能导致利率远高于初始利率。因此，借款人通常会尝试在重置后进行再融资，以避免更高的利率。

参考文献​

[1] Federal Deposit Insurance Corporation. "Interest-Only Mortgage Payments and Payment-Option ARMs."

[2] U.S. Department of Housing. "Adjustable Rate Mortgages."

[3] Consumer Financial Protection Bureau. "Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages." Page 20.

[4] Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). "Consumer handbook on adjustable-rate mortgages." Pages 14-16.

[5] The Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). "Hybrid ARMs: Addressing the Risks, Managing the Fallout."